北京一处学区房“学票”350万买进，一年后只剩250万——这就是当前一线城市学区溢价最真实的缩影。这套上地东里的占坑房，户型、楼层、朝向没变，缩水的100万全是“学票”的价值：去年还愿意为上地学片出价的人，今年出价低了。
北京西城学区项目区位示意
但与此同时，链家将台门店一位经纪人却说，北京五环内一套原本300多万的学区房，现在涨到了330万左右。一边跌掉100万，一边涨了三四十万，哪个才是学区房的真相？
答案是：两者都是真相，一线城市学区溢价已经告别“齐涨共跌”，进入深度的结构性分化阶段——头部企稳、中部承压、尾部缩水，这个格局在2026年的市场数据里已经相当清晰。
跌得最狠的，是哪种房子
先把跌幅最惨的部分看清楚。跌得最狠的并不是学区房整体，而是“纯学位老破小”——完全没有居住属性、买来只为挂户口的那类房源。
贝壳研究院2026年一季度数据显示，北京西城、海淀核心区纯学位老破小均价较2021年高点普遍回落35%-45%，部分极小户型跌幅超50%。深圳更惨，福田、罗湖传统学区的纯学位老破小，较2021年高点平均跌幅超过60%，多年积攒的学区溢价几乎蒸发殆尽。
杭州等地也有类似情况，中指研究院的数据显示，普通学区房均价较高点普遍回落26%-30%，房龄老旧、只靠学区加持、没有居住价值的房源，贬值更大。
为什么跌的是这一类？逻辑并不复杂。所谓学区溢价，本质上是一张“学票”的价格。
2021年7月“双减”落地前，这张学票的估值逻辑是“高价买学区+高额报课外班”的双保险；此后多校划片、教师轮岗、集团化办学等政策持续推进，2026年秋季起，多校划片又在全国热点城市全面铺开，北京西城、海淀部分片区执行“多校划片+电脑派位”，买了房只能获得参与派位的资格，不再直接录取。
当“一套房锁定一所名校”变成“一套房换一张抽奖券”，纯学位老破小只剩下一个功能——参与派位。它的稀缺性被拆解，价格自然最先松动。
顶部的房子为什么能稳住
和纯学位老破小形成鲜明对比的，是一线城市核心地段顶级学区房的筑底企稳。
北京西城、海淀这类教育资源金字塔顶端的片区，低总价小户型成交持续活跃，房东议价空间不断收缩。上海静安、黄浦核心学区的次新住宅，业主心态逐渐坚挺，部分优质房源还小幅上调了挂牌价。
北京市第十三中学校门外景
广州天河、越秀的顶级学区热门房源，从挂牌到成交平均周期已经缩短到7天以内；而同一时间，从化、增城等远郊无配套、无学区的普通房源，库存去化周期仍在高位，降价促销都难以快速走量。
为什么顶部的房子能扛住？核心是优质教育资源的稀缺性本身没有消失——多校划片改变的是入学方式，没有改变优质学校依然稀缺这一事实。
2026年秋季的入学政策更加明确，学位占用不再影响多校划片，反而让“有房就能参与派位”的资格变得更有价值——这反而成了顶部学区的支撑。
上海的数据更直白：2026年9月，浦东外环附近的森兰、高行板块，学区房溢价空间较此前低位回升了1%-2%。虽然涨幅不大，但方向已经很明确——购买力在向头部学区、优质房源集中。
用脚投票，市场已经给出答案
判断学区房走向，最有说服力的指标是市场参与者的实际行动——“用脚投票”。
先看抛售方。2025年之前，热门学区曾出现阶段性集中抛售，但进入2026年，业主心态明显转向惜售、由售转租。北京二手房挂牌量从2025年9月14.32万套的峰值跌至2026年6月的11.83万套，降幅17.39%，其中新增优质学区房源挂牌量明显缩减。
深圳贝壳平台合作门店的二手房挂牌量较去年同期下降3.3%，非理性抛售大幅减少，福田荔园本部、罗湖翠竹苑等传统热门学区的挂牌量占比回归低位。
议价空间的变化最有说服力：此前热门学区高溢价房源议价空间约10%，现在已明显收窄。说明卖家不再恐慌性降价，买方不再有大幅砍价空间——价格正在底部区域形成平衡。
再看需求端。2026年3月，广州二手房交易客户中，明确以学位为核心需求的占比超过50%。北京2026年3月二手房成交量超23000套，网签19000多套，其中“总价相对较低的二手学区房”是引领本轮行情的活跃力量。
这说明，即便在政策收紧、溢价缩水的背景下，有真实入学需求的家庭依然在买——只是他们更挑、更理性，只买确定性最高的头部学区。
广州番禺区的一项监管动作也值得留意。2026年9月1日起，该区开展房地产涉教育宣传专项检查，全面禁止房企使用“学位保障”等违规宣传用语，要求所有在售项目在销售现场醒目位置公示入学政策不确定性提示。
当“学位房”三个字不能作为营销话术，开发商对学区溢价的依赖也在被政策主动掐断——这反过来逼迫买家把注意力放回居住价值本身。
最后看人口这个最底层的变量。2016年全国出生人口1786万，是近年峰值；2025年已降至792万。这批孩子未来进入小学、初中，学区需求会随学龄人口下行而收缩。
但要注意一个关键细节：学位供给的扩张和人口下滑，冲击的是“普通学区”和“远郊学区”，而头部核心学区的地段稀缺性和优质教育资源的集聚效应，并不会因人口减少而消失。
北京已经给出了明确信号——2027年，西城、朝阳、丰台等多区规划的十余所新建优质初高中、12年一贯制学校将集中投用，合计新增中学学位超1.5万个。这种供给增量，摊薄的是普通学区的溢价，而非顶尖学区的含金量。
新建优质校园整体鸟瞰效果
对普通家庭意味着什么
把上面这些信号串起来，学区房的走向其实已经清晰：它不会整体归零，也不会全面缩水，而是进入“头部恒强、中部波动、尾部消亡”的长期分化通道。
对正考虑买学区房的家庭，这未必是坏事。纯学位老破小溢价被挤掉，意味着“为学票多付的钱”正在回归理性；头部核心学区价格企稳，意味着确定性依然有价值，但需要用更接近真实居住价值的价格去购买。
2027年是关键的观察时点——北京十余所新建优质校集中投用、学龄人口开始进入下行区间，届时头部与尾部学区的价差会进一步拉大。
如果你关心的是“学区房还能不能买”，答案取决于你买的是哪一类；如果你关心的是“学区溢价会不会清零”，市场已经给出了答复：头部不会，尾部正在。
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